لم يؤد ارتفاع الفائدة الى فوضى عقارية بعد .. لماذا
ارتفعت أسعار المنازل في أستراليا خلال الأشهر الثلاثة الماضية، كما هو الحال بالنسبة لمؤشر قيم المنازل الذي تمت مراقبته على نطاق واسع في أمريكا، بنسبة 1.6٪ من أدنى مستوى له في يناير.
كما تضاعفت أسعار أسهم شركات بناء المساكن مقارنة بأداء سوق الأوراق المالية بشكل عام.
في منطقة اليورو، يبدو سوق العقارات مسطحًا.
كان الاقتصاديون يتوقعون حمام دم من أسعار المساكن.
في مارس 2022، وهو الشهر الذي بدأ فيه مجلس الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة للحد من التضخم، كان متوسط قيمة المنزل في دولة غنية أعلى بنسبة 41٪ مما كان عليه قبل خمس سنوات.
انتعشت الأسعار من الأزمة المالية العالمية في 2007-2009، ثم ارتفعت خلال جائحة COVID-19.
منذ ذلك الحين، ارتفعت أسعار الفائدة بأكثر من 3 نقاط مئوية في المتوسط حول العالم، مما جعل الرهون العقارية أكثر تكلفة وأدى إلى تباطؤ الاقتصاد.
لقد هدأت أسعار المنازل العالمية بالتأكيد، فهي أقل بنسبة 3٪ عن ذروتها الأخيرة، أو أقل بنسبة 8-10٪ عند تعديلها وفقًا للتضخم، بما يتماشى مع متوسط التصحيح منذ أواخر القرن التاسع عشر.
ومع ذلك، فإن هذه الحلقة مختلفة لأنها أعقبت طفرة خلال الوباء عندما ارتفعت الأسعار بأسرع وتيرة لها على الإطلاق، والنتيجة هي أن أسعار المنازل الحقيقية لا تزال أعلى من مستواها لعام 2022.
لا شك في أن العديد من جيل الألفية والجيل زد، الذين حلموا بانهيار يسمح لهم بشراء منزلهم الأول، أصيبوا بخيبة أمل، وفقًا لمجلة “الإيكونوميست” البريطانية.
تواجه بعض البلدان أوقاتًا عصيبة أثناء الركود السكني العالمي النموذجي. بعد الأزمة المالية العالمية، انخفضت أسعار المساكن في أيرلندا بمقدار النصف.
انخفضت أسعار المنازل في الولايات المتحدة بنسبة 20٪، ولكن هذه المرة كان الأداء الضعيف أفضل. أسعار المنازل في سان فرانسيسكو هي عُشر ذروتها بعد انتقال التكنولوجيا إلى فلوريدا وتكساس.
ومع ذلك، توقفت أسعار المساكن عن الانخفاض، لكن تكلفة المنزل العادي ستستمر في تجاوز علامة 1.1 مليون دولار.
على النقيض من الركود السابق في قطاع الإسكان، لا يوجد أي تلميح إلى أن انخفاض أسعار المنازل قد تسبب في انتشار عدوى مالية، ولا يبدو أن البنوك قلقة بشأن ارتفاع معدلات الرهون العقارية المتعثرة، ولديها قروض أقل خطورة ولم تنغمس في الأوراق المالية المراوغة.
ارتفعت متأخرات الرهن العقاري في نيوزيلندا، لكنها لا تزال أقل مما كانت عليه قبل الوباء.
في أمريكا، وصلت حالات التخلف عن سداد الرهن العقاري لأسرة واحدة إلى أدنى مستوياتها بعد الأزمة المالية، وفي كندا، اقتربت حصة التخلف عن سداد الرهن العقاري من أدنى مستوياتها على الإطلاق.
كما لا يبدو أن مشاكل الملكية تخنق الاقتصاد الأوسع. يؤثر الاستثمار الأضعف في قطاع الإسكان على النمو الاقتصادي، لكن التأثير ضئيل.
وفي الانهيارات السابقة لقطاع الإسكان، انخفض عدد شركات البناء بشكل حاد قبل فترة طويلة من ضعف بقية سوق العمل. انخفض التوظيف في قطاع البناء في كوريا الجنوبية بشكل طفيف من أعلى مستوياته خلال الوباء، ولكن يبدو الآن أنه ينمو مرة أخرى.
في أمريكا، يرتفع التوظيف في قطاع البناء بنسبة 2.5٪ سنويًا، بما يتماشى مع المتوسط طويل الأجل، والوظائف الشاغرة في مجال البناء في نيوزيلندا أعلى بكثير من المستويات التاريخية. تفسر ثلاثة عوامل المرونة المفاجئة للإسكان في العالم الغني الهجرة، وتمويل الأسرة، والأفضليات.
إذا نظرت إلى الهجرة أولاً، ستجد أنها تحطم الأرقام القياسية في جميع أنحاء العالم الغني. يقدر صافي الهجرة في أستراليا بضعف مستويات ما قبل الجائحة، بينما في كندا ضعف المستويات السابقة.
وتجدر الإشارة إلى أن الطلب من الوافدين الجدد يدعم السوق، حيث تشير الأبحاث إلى أنه مقابل كل 100،000 مهاجر صافٍ إلى أستراليا، فإنهم يرفعون أسعار المنازل بنسبة 1٪.
في لندن، وهي أول منفذ للعديد من الوافدين الجدد إلى بريطانيا، ارتفعت إيجارات عقود الإيجار الجديدة بنسبة 16٪ خلال العام الماضي.
العامل الثاني، التمويل الأسري القوي، يلعب أيضًا دورًا في مرونة القطاع. قاد الأثرياء طفرة الإسكان، خاصة وأن لوائح الرهن العقاري في فترة ما بعد الأزمة أخرجت مشترين أقل جدارة ائتمانية. يمكن للأسر الأكثر ثراء استيعاب مدفوعات الرهن العقاري المرتفعة بسهولة أكبر.
مع وضع هذا في الاعتبار، انخفضت حصة الرهون العقارية في جميع أنحاء الاتحاد الأوروبي بمعدلات متغيرة من حوالي 40٪ إلى أقل من 15٪ بين عامي 2011 و 2022.
العامل الثالث مرتبط بتفضيلات الناس، حيث تشير الأبحاث التي نشرها بنك إنجلترا إلى أن تغيير احتياجات الناس يفسر نصف النمو في أسعار المنازل البريطانية خلال الوباء.
هل يمكن أن يتأخر انهيار البيوت فقط
ربما كانت بعض الانخفاضات السابقة في أسعار المساكن، بما في ذلك تلك التي حدثت في أواخر القرن التاسع عشر، ساحقة وليست مذهلة.
قد يفكر محافظو البنوك المركزية أيضًا في رفع أسعار الفائدة أو إبقائها مرتفعة حتى تبدأ التكلفة المرتفعة للمال في التأثير. إن جعل أصحاب المنازل يشعرون بأنهم أكثر فقرًا هو إحدى الطرق لحملهم على خفض الإنفاق، مما سيساعد على خفض التضخم.
ومع ذلك، هناك سبب للاعتقاد بأن الأسوأ قد انتهى، بعد أن سجل أدنى مستوى له على الإطلاق في العام الماضي، ارتفعت ثقة المستهلك في جميع أنحاء العالم الغني مرة أخرى، ولا تزال الأسر لديها الكثير من المدخرات الفائضة، وقد يكون ازدهار الإسكان قد انتهى، وأنين. دون إثارة ضجة.