يبدو أن سوق الإسكان العالمي في حالة ركود من شأنه أن يغرقه إلى أدنى مستوى له منذ 30 عامًا، وفقًا لبنوك الاستثمار العالمية.
عندما دفعت كوفيد الاقتصاد البريطاني إلى حالة من الإغلاق في عام 2022، قفزت الحكومات لمساعدة سوق العقارات عن طريق خفض الضرائب على المشتريات.
أثار الإجراء المؤقت بعض الهوس بين المشترين، الذين استجابوا برفع متوسط الأسعار بمقدار 31 ألف جنيه (35 ألف دولار) – أي أكثر من ضعف الحد الأقصى للادخار الضريبي.
انهيار 1990
عكس الجنون التراكم الذي حدث مع الانهيار في أسعار المنازل الذي بدأ في نهاية الثمانينيات، عندما أعلنت الحكومة أنها ستخفض الإعفاء الضريبي للأزواج الذين يشترون العقارات، مما أدى إلى ارتفاع الطلب.
كان الركود الذي أعقب ذلك شديدًا، حيث استغرق السوق ما يقرب من تسع سنوات للعودة إلى مستوياته المرتفعة السابقة.
يواجه سوق الإسكان الآن تحديات مماثلة، وفقًا لسيمون فرينش، كبير الاقتصاديين في بنك الاستثمار بانمور جوردون، الذي يتوقع انخفاضًا بنسبة 14٪ في أسعار المساكن خلال السنوات الثلاث المقبلة.
وهذا من شأنه أن يعيد القيم إلى مستويات 2013 بالقيمة الحقيقية .. وتتوقع بلومبرج إيكونوميكس أن تنخفض القيم بنحو 10٪ العام المقبل.
السوق الكبير
تقول بلومبيرج إيكونوميكس إن الانكماش الاقتصادي ليس فقط في المملكة المتحدة، ولكن أسواق العقارات كانت تومض إشارات الانكماش لمدة 30 عامًا في عدد من الاقتصادات الكبرى.
شهد الخاسرون الكبار في ذلك الوقت – ومن بينهم أستراليا وكندا والسويد – ارتفاع أسعار المساكن إلى مستويات قياسية في السنوات الأخيرة، حيث جعل الائتمان الرخيص ملكية المنازل ممكنة حتى مع ارتفاع القيم.
لكنهم الآن يواجهون عملية حساب في الوقت الذي تكافح فيه البنوك المركزية لتهدئة التضخم بينما ترفع أسعار الفائدة.
وهذا يعني أن أسعار الفائدة ترتفع بسرعة، منهية عصر المال السهل الذي حدد السنوات التي تلت الأزمة المالية العالمية لعام 2008، في حين أن هناك أيضًا تداعيات على ثروة الأسرة والنمو الاقتصادي في وقت أصبحت فيه مخاطر الركود معلقة بالفعل على العديد من البلدان.
التشابه في فترات الانهيار
قال مانوج برادهان، مؤسس شركة الأبحاث Talking Heads Macroeconomics والخبير الاقتصادي السابق في Morgan Stanley “هناك أوجه تشابه بين الوقت الحاضر والآخر”.
لكنه أضاف أن ارتفاع التضخم يعني أن “الأمور قد تكون أسوأ بكثير … الزيادة الكلية للديون ومستوى الدين مرتفعان للغاية مقارنة بذلك الوقت حيث أن الحساسية لأسعار الفائدة المرتفعة هائلة”.
فيما يلي نظرة على بعض التطورات الرئيسية في ذلك الوقت والآن في البلدان التي تتعرض فيها العقارات للخطر، أو في حالة تدهور بالفعل.
كندا
في عام 1990، تجاوزت معدلات الرهن العقاري 13٪ وسقط سوق الإسكان في تورونتو في ركود عميق لسنوات. تراجعت المبيعات، ولم تنخفض الأسعار حتى عام 1996 بعد أن فقدت أكثر من ربع قيمتها.
اليوم، الاقتصاد في حالة أفضل .. ولكن بعد فترة ما يقرب من 25 عامًا من الزيادات في الأسعار، تبدو تورنتو مهتزة مرة أخرى، مع القدرة على تحمل التكاليف بالسوء الذي كانت عليه خلال فقاعة أواخر الثمانينيات، وفقًا للبنك الوطني الكندي. .
يصفه قسم الاقتصاد في Royal (LON ) Bank of Canada بأنه “تصحيح تاريخي” ويقول إن أحجام إعادة بيع المنازل الوطنية قد تنخفض أكثر مما كانت عليه في أوائل التسعينيات، من الذروة إلى القاع.
أكثر التكهنات المحمومة هذه المرة حدثت في الضواحي والمدن النائية بالقرب من تورنتو حيث توافد الناس عندما ضرب كوفيد بحثًا عن مساحة أكبر.
وصل التصحيح الآن سريعًا حيث انخفض السعر القياسي بنسبة 16٪ في ستة أشهر لكن الأسعار لا تزال أعلى بكثير مما كانت عليه قبل الوباء، لذلك قد يكون هناك المزيد من الانخفاضات في المستقبل.
الصين
ترمز صور المجمعات السكنية غير المكتملة إلى الحالة المزرية للعقارات الصينية، حيث يدفع المشترون ثمن المنازل التي لا يمكنهم شغلها، وقد أدى ذلك إلى مقاطعة الرهن العقاري هذا العام، مع تهديد مشتري المساكن بوقف المدفوعات.
حوالي مليوني منزل غير مكتمل تم بيعها من قبل المطورين قد أوقف البناء، وفقًا لتقديرات وكالة S&P Global Ratings، التي تذكرنا بإفلاس العقارات قبل 30 عامًا في جزيرة هاينان الاستوائية في البلاد التي يطلق عليها اسم “هاواي الصينية”.
تضاعفت أسعار المساكن أكثر من ثلاثة أضعاف بين عامي 1989 و 1992، لكن الازدهار تلاشى في العام التالي بعد أن شددت بكين السياسة النقدية وإقراض القطاع، وذكرت وسائل الإعلام المحلية في ذلك الوقت أن أكثر من 600 مبنى تُركت مهجورة.
اتبعت الصين سياسات مماثلة لاحتواء ازدهارها على مدى السنوات الثلاث الماضية. تم تقليص التمويل وطلبت الحكومة من البنوك إبطاء وتيرة الإقراض العقاري، مما أدى إلى موجة من التخلف عن السداد وترك ملايين الأقدام المربعة من المباني غير المكتملة.
في عام 1999، تدخل مجلس الدولة للمساعدة في حل المشاريع غير المكتملة، بما في ذلك تحويل جزء منها إلى مساكن مدعومة للعمال ذوي الدخل المنخفض. لجأت الحكومة مرة أخرى إلى هذه الأدلة، حيث قدمت 200 مليار (28 مليار دولار) في شكل قروض خاصة لضمان تسليم مشاريع الإسكان المتعثرة.
وفقًا لجورج ماجنوس، الباحث المشارك في مركز الصين بجامعة أكسفورد، فإن الأساسيات الأساسية تبدو “كئيبة للغاية بالنسبة للمستقبل المنظور”. العالم يواجه مشاكل الملكية.
في حين أن العديد من الاقتصاديين يقولون إن التباطؤ في قطاع الإسكان لن يزداد سوءًا وسيبدأ التحفيز هذا العام أو القادم، فإن القليل منهم يدعون إلى انتعاش حاد، لكن تحركات السياسة، إلى جانب التخفيف التدريجي لقيود كوفيد، قد تساعد السوق في العثور على أرضية .
أستراليا
شهدت أستراليا ارتفاعًا حادًا في أسعار المنازل خلال الوباء، لكن البنك المركزي رفع سعر الفائدة القياسي بمقدار 250 نقطة أساس في غضون أشهر، وانعكس السوق. تنخفض القيم بشكل أسرع مما كانت عليه خلال فترات الركود في أوائل الثمانينيات وأوائل التسعينيات، وفقًا لتيم لوليس، مدير الأبحاث. في CoreLogic.
انخفض مؤشر رأس المال الإجمالي للشركة، والذي يتضمن قيم المنازل في عواصم أستراليا الثمانية، بنسبة 5.5٪ في الأشهر الخمسة الماضية.
خلال نفس الإطار الزمني في فترة الانكماش الاقتصادي في التسعينيات، انخفضت قيمة المساكن بنسبة 2.9٪، والأسوأ من ذلك في سيدني، حيث انخفضت الأسعار لمدة ثمانية أشهر متتالية وأصبحت الآن منخفضة بنسبة 9٪ عن ذروتها.
قال بول كاميرون، كبير الاقتصاديين في شركة العقارات PropTrack “في عام 1994، شهدنا أسرع زيادة في أسعار الفائدة”. كان لدينا تباطؤان في سوق العقارات – أحدهما بعد ارتفاع الأسعار في عام 1989 والآخر بعد ارتفاع أسعار الفائدة. في الوقت الحالي، لدينا كلا السيناريوهين “.
أحد المخاوف في أستراليا، والذي يتردد صداها في الاقتصادات الأخرى أيضًا، هو الموارد المالية للأسر المعيشية فوق طاقتها. كانت نسبة الدين إلى الدخل 187٪، مقارنة بحوالي 70٪ خلال التسعينيات.
قال لولس “يمكن القول إن العائلات أكثر حساسية لتكلفة الديون الآن مما كانت عليه في فترات الركود السابقة”، رغم أنه شدد على أن الاقتصاد لا يزال قوياً، وكذلك العمالة.
السويد
هناك ديناميات مماثلة في السويد، حيث استمرت العقارات في الازدهار خلال الوباء، لكن ذلك تغير بعد أن قفزت أسعار الفائدة من صفر إلى 1.75٪ هذا العام.
أسعار المساكن آخذة في الانخفاض – بوتيرة قياسية تستند إلى بعض الإجراءات – وتتعرض شركات العقارات التجارية عالية الاستدانة لضغوط من ارتفاع الأسعار، بالتوازي مع الأزمة المالية في التسعينيات.
في ذلك الوقت، أدى ارتفاع أسعار الفائدة إلى خلق فقاعة عقارية تجارية يغذيها تحرير الائتمان، حيث دفع الركود، الذي تردد صدى في جميع أنحاء القطاع المالي، السويد إلى أزمة من شأنها أن تشهد ارتفاعًا في الدين العام والبطالة، ويجبر الحكومة على ذلك. السيطرة على البنوك الخاصة. محزن.
في الوقت الذي يشعر فيه صانعو السياسات بالقلق، هناك عوامل يمكن أن تمنع الآن الأحداث من الخروج عن نطاق السيطرة بنفس الطريقة.
لكن في الوقت نفسه، يمثل اقتراض الأسر مخاطرة كبيرة، حيث بلغت نسبة الدين إلى الدخل حوالي 200٪، ارتفاعًا من حوالي 150٪ قبل الأزمة المالية العالمية.
المملكة المتحدة
بالعودة إلى المملكة المتحدة، قامت الحكومة المنتهية ولايتها لرئيس الوزراء ليز تروس بتخفيض معدل رسوم الدمغة مرة أخرى لدعم السوق، وقد تم الإعلان عن ذلك كجزء من هبة ضريبية كبيرة (تم إلغاء بعضها لاحقًا) مما أدى إلى اضطراب أسواق المملكة المتحدة.
قفزت عائدات السندات، مما ساهم في ارتفاع معدلات الفائدة على الرهن العقاري، وسحب عدد من المقرضين منتجات قروض المنازل من السوق.
ستجعل هذه الخلفية من الصعب تشجيع الطلب، الذي تقول بوابة العقارات Zoopla إنه انخفض بنسبة 20 ٪ منذ ما يسمى بالميزانية المصغرة، مما يضعها في أضعف حالاتها منذ بدء الوباء.
قالت إيونا هوفينكو من بلومبرج “إعادة تسعير الرهون العقارية بشكل حاد – مع عدم وجود معدلات منذ أكثر من عقد والتدهور الحاد في القدرة على تحمل التكاليف” يمكن أن “يصدم المشترين ويجمد نشاط الإسكان حتى تعود الأسعار إلى وضعها الطبيعي قليلاً على الأقل ويعيد المشترون تعديلها”. الذكاء. توقعاتهم “.
حذر الوسيط هامبتنز إنترناشونال قبيل خفض رسوم الدمغة من أن أسعار المنازل من المرجح أن تنخفض إذا تجاوز معدل سياسة بنك إنجلترا 2.5٪.
لقد بلغ بالفعل 2.25٪ ومن المتوقع أن يرتفع إلى 3٪ على الأقل في أوائل الشهر المقبل، بينما وصل متوسط الرهن العقاري لمدة 5 سنوات إلى أعلى مستوى له في 14 عامًا هذا الشهر.
قال نيراج شاه، الخبير الاقتصادي في بلومبيرج إيكونوميكس “بدلاً من أزمة الائتمان، تبدو الصدمة الحالية أشبه بصدمة أوائل التسعينيات عندما ارتفعت أسعار الفائدة وانخفضت أسعار المنازل وكان الانتعاش بطيئًا”.
بدأ الركود السكني الأخير في لندن قبل أن ينتشر من هناك، وفقًا لداني دورلينج، أستاذ الجغرافيا البشرية في جامعة أكسفورد، الذي أجرى أبحاثًا حول انهيار المملكة المتحدة في التسعينيات. يقول الباحث أكاديا المحدودة إن الأسعار تقل بأكثر من 4000 جنيه إسترليني عن ذروتها في فبراير. وتنخفض القيم في 10 أحياء من أصل 33 في المدينة.
قال هيو هندري، مستثمر عقاري ومدير سابق لصناديق التحوط “الملكية أصل آخر سيعاني عالميًا من الضرر الذي يلحقه بنك الاحتياطي الفيدرالي والبنوك المركزية الأخرى”.