في نهاية عام 2022، بدت الأمور وردية بالنسبة لقطاع الإسكان العالمي. كانت أسعار المنازل تنمو بأسرع وتيرة عبر 38 دولة في منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية منذ أن بدأت السجلات قبل 50 عامًا.
يُظهر تحليل البيانات من شركة الاستشارات أكسفورد إيكونوميكس اتجاهًا مشابهًا. ارتفعت أسعار المنازل في 41 دولة، من النرويج إلى نيوزيلندا، مدعومة بانخفاض تكاليف الاقتراض القياسية والمشترين الذين لديهم مدخرات للإنفاق. يمكن القول إنه لم يكن هناك وقت. أفضل منزل على الإطلاق لامتلاكه.
بعد عام، كانت الصورة مختلفة تمامًا. نظرًا لأن مالكي المنازل في جميع أنحاء العالم يتعاملون مع مدفوعات الرهن العقاري التي لا يمكن تحملها بشكل متزايد، فإن مشتري المنازل المحتملين يواجهون أسعار المساكن التي ترتفع بشكل أسرع من الدخل، وفي الخلفية تتفاقم أزمة تكلفة المعيشة العالمية.
ما تغير بالطبع هو شبح ارتفاع الأسعار والصدمة الاقتصادية الناتجة عن الغزو الروسي لأوكرانيا، وقد أدى ذلك إلى ارتفاع معدل التضخم الذي وصل الآن إلى أعلى مستوياته منذ عدة عقود منذ عدة عقود. البلدان، الأمر الذي دفع البنوك المركزية حول العالم إلى تشديد السياسة النقدية بشكل حاد، كذلك، تتوقع منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية أن تنخفض الأجور الحقيقية في العام المقبل.
وذكرت صحيفة “فاينانشيال تايمز” البريطانية أن النتيجة هي أن الطفرة السكنية الناتجة عن وباء كورونا في أغنى دول العالم من المرجح أن يتبعها تباطؤ أوسع في سوق الإسكان منذ الانهيار المالي، وهذا بدوره. قد يضيف المزيد من الضغط على الاقتصادات المتعثرة.
الآن، من المتوقع أن تشهد جميع البلدان المدرجة في قاعدة بيانات أكسفورد إيكونوميكس تباطؤًا في العام المقبل، مما يمثل التباطؤ الأكثر انتشارًا في نمو أسعار المساكن منذ عام 2000 على الأقل، وقد يعاني أكثر من نصف البلدان من انكماش فوري، وهو ما شوهد آخر مرة. في عام 2009.
هذه هي التوقعات الأكثر إثارة للقلق بالنسبة لسوق الإسكان منذ 2007-2008، كما يقول آدم سلاتر، كبير الاقتصاديين في أكسفورد إيكونوميكس، حيث تتأرجح الأسواق بين احتمال حدوث انخفاضات متواضعة وأخرى أكثر حدة، واستمرار ارتفاع معدلات الرهن العقاري في الاقتصادات المتقدمة. إنه يهدد بدفع بعض أسواق الإسكان إلى ركود حاد.
يوافق صندوق النقد الدولي، ويحذر من أن سوق الإسكان العالمي على “نقطة تحول”. يشير تقريرها عن الاستقرار المالي العالمي إلى أنه “في الوقت الذي تقوم فيه البنوك المركزية في جميع أنحاء العالم بتشديد السياسة النقدية بشكل حاد لمعالجة ضغوط الأسعار، فإن ارتفاع تكاليف الاقتراض وتشديد معايير الإقراض، إلى جانب التقييمات المبالغ فيها للمنازل، يمكن أن يؤدي إلى انخفاض حاد في المنزل. الأسعار. ” لا شك أن هذا “الانخفاض الحاد” سينتشر على نطاق واسع.
وبينما يغطي تحليل “فاينانشيال تايمز” المستند إلى بيانات “أكسفورد إيكونوميكس” إلى حد كبير جميع الاقتصادات المتقدمة، يتوقع صندوق النقد الدولي أنه في سيناريو معاد للغاية، قد تنخفض أسعار المنازل الحقيقية بنسبة 25٪ خلال السنوات الثلاث المقبلة في الأسواق الناشئة مقارنة بـ 10٪ في الاقتصادات المتقدمة.
من المرجح أيضًا أن يؤدي التباطؤ في سوق الإسكان إلى إضعاف النشاط الاقتصادي الأوسع، مما يضر بقطاع البناء ومورديه.
يتوقع سلاتر أن التباطؤ في قطاع الإسكان قد يخفض 0.2٪ من النمو العالمي بسبب انخفاض الإنفاق، و 0.6٪ أخرى بسبب انخفاض الاستثمار في الإسكان. يقدر بنك كندا أن تراجع الإسكان سيقلل النمو الاقتصادي بنسبة 0.6٪ إلى 0.9٪ العام المقبل.
بدأت هذه الديناميكية بالفعل في الصين، حيث اشتدت أزمة العقارات في الأشهر الأخيرة ونما اقتصادها هذا العام بأبطأ وتيرة منذ أن بدأت السجلات في عام 1992، باستثناء فترة الوباء، والمساحة الأرضية للمنازل. وتراجعت المبيعات المباعة بنسبة 26٪ في العام المنتهي في سبتمبر مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
بالنظر إلى أن بيع العقارات التي لم يتم بناؤها بعد هو مصدر رئيسي للتمويل للمطورين، فإن الانخفاض الحاد مع استمرار البلاد في الضغط على سياسة “صفر كوفيد” قد خلق ضغوط سيولة ذاتية التعزيز وأضر بالاقتصاد.
ليس هناك شك في أن العامل الأكبر في التباطؤ هو معدلات الرهن العقاري. استقر سعر الفائدة لصفقة مدتها 30 عامًا في الولايات المتحدة عند حوالي 7٪، أي أكثر من ضعف المعدل خلال العام الماضي والأعلى منذ عام 2008، بعد التعاقب السريع لمجلس الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة. .
إلى جانب الطفرة في أسعار المنازل في العامين الماضيين، ارتفعت مدفوعات الرهن العقاري الشهرية على عقار نموذجي إلى أكثر من 2600 دولار، مقارنة بـ 1700 دولار في العام السابق.
النمط مشابه في العديد من البلدان. ارتفعت معدلات الرهن العقاري إلى أعلى مستوياتها في السنوات الأخيرة عبر منطقة اليورو، وكذلك في كندا وأستراليا ونيوزيلندا.
تقول ميلاني ديبونو، الخبيرة الاقتصادية في بانثيون مايكرو إيكونوميكس “مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري وتراجع البنوك عن الإقراض، وخفض الطلب، ما زلنا واثقين من وجهة نظرنا بأن نمو أسعار المنازل في المنطقة سيبدأ في الانخفاض بشكل حاد ويتحول إلى حالة سلبية في النهاية. عام 2023. “.