تبلغ ديون العقارات التجارية الأمريكية المستحقة قبل نهاية عام 2025 حوالي 1.5 تريليون دولار، لكن السؤال الكبير الذي يواجه هؤلاء المقترضين هو من سيقرض أصحابها
كتب محللو مورجان ستانلي، بمن فيهم جيمس إيغان، في مذكرة الأسبوع الماضي أن “مخاطر إعادة التمويل هي موضع تركيز واهتمام أساسي” لأصحاب العقارات من مباني المكاتب إلى المتاجر والمستودعات. وأضافوا “إن تاريخ الاستحقاق هنا يقترب، وكذلك المخاطر المرتبطة به”.
يقدر البنك الاستثماري أن تقييمات عقارات التجزئة والمكاتب يمكن أن تنخفض بنسبة 40٪ من الذروة إلى الحضيض، مما يزيد من مخاطر التخلف عن السداد.
ومما زاد الطين بلة، أن البنوك الصغيرة والإقليمية – أكبر مصدر ائتمان للعقارات التجارية العام الماضي – اهتزت بسبب تدفقات الودائع الخارجة بعد انهيار بنك سيليكون فالي، مما أثار مخاوف من تقويض قدرتها على توفير التمويل للمقترضين.
من المتوقع أن تزداد الأموال المستحقة السداد قريبًا قبل أن تنخفض وتختلف آجال استحقاقها.
تشير مذكرة “Morgan Stanley” إلى أن الأموال المطلوب سدادها ستقفز على مدى السنوات الأربع المقبلة لتصل إلى 550 مليار في عام 2027.
تمتلك البنوك أيضًا أكثر من نصف الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهن العقاري الصادرة عن وكالة الأمن المدعومة بالرهن العقاري والتي تصدرها كيانات ترعاها الحكومة الأمريكية مثل فاني ماي، مما يزيد من تعرضها للقطاع.
دور البنوك
كتب المحللون أن “الدور الذي تلعبه البنوك في هذا النظام البيئي، ليس فقط كمقرضين ولكن أيضًا كمشترين”، سيزيد من حجم الديون القريبة الاستحقاق.
أدى ارتفاع أسعار الفائدة والمخاوف بشأن التخلف عن السداد إلى الإضرار بالفعل بصفقات الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهن العقاري. انخفضت مبيعات الأوراق المالية غير المدعومة من الحكومة بنحو 80 ٪ في الربع الأول من العام الماضي، وفقًا لبيانات بلومبرج نيوز.
ومع ذلك، وسط هذه الغيوم، هناك نقطة تفاؤل، حيث كتب المحللون أن معايير الإقراض المحافظة في أعقاب الأزمة المالية توفر للمقترضين والمقرضين درجة معينة من الحماية من تراجع القيم.
لا تزال المشاعر تجاه الإسكان متعدد العائلات أكثر إيجابية أيضًا مع استمرار ارتفاع الإيجارات، وهو أحد الأسباب التي دفعت Blackstone Real Estate Income Trust إلى تحقيق عائد إيجابي في فبراير حتى مع قيام المزيد من المستثمرين بتقديم طلبات سحب.
إن توفر القروض المدعومة من الوكالة سيساعد أصحاب العقارات عندما يحتاجون إلى إعادة التمويل.
ومع ذلك، عندما يتم إخراج المجمعات السكنية من المعادلة، يصبح حجم المشكلات التي تواجه البنوك أكثر وضوحًا. وبحسب تقرير “بلومبيرج”، تمتلك البنوك حوالي 70٪ من القروض العقارية التجارية الأخرى التي تستحق خلال السنوات الخمس المقبلة.
وقال محللون إن “العقارات التجارية بحاجة إلى إعادة تسعير وطرق بديلة لإعادة تمويل الديون”.
وكتب تولو ألاموتو، المحلل في بلومبيرج إنتليجنس، في مذكرة، أن مصدري العقارات الأوروبية، بدورهم، لديهم ما يعادل أكثر من 24 مليار يورو مستحقة الدفع خلال الفترة المتبقية من العام.
وقالت في رسالة بالبريد الإلكتروني “نحن بالتأكيد نرى الشركات العقارية تبذل قصارى جهدها لتخفيف أعباء الديون من خلال تقليل برامج الاستثمار، والمزيد من المشاريع المشتركة، وإعادة شراء السندات، وبقدر الإمكان، خفض مدفوعات الأرباح”. التخلص (من الأصول) هو أيضا التركيز الرئيسي. تشير بعض التعليقات الأخيرة من مصدري العقارات إلى أن المحافظ الكبيرة لا تزال صعبة البيع.
ماذا ستجلب الأيام القادمة
وتتوقع مكاتب نقابة الديون ما بين 10 مليارات دولار و 15 مليار دولار من إصدار سندات الشركات الأمريكية ذات الدرجة الاستثمارية، مقارنة بنحو 9 مليارات دولار الأسبوع الماضي. في أوروبا، يتوقع غالبية الذين شملهم الاستطلاع ما لا يقل عن 15 مليار يورو في المبيعات.
يأتي هذا الأسبوع بتحديثات التضخم في جميع أنحاء العالم، مع صدور بيانات مؤشر أسعار المستهلكين الأمريكي يوم الأربعاء، يليها مؤشر أسعار المستهلكين الألماني يوم الخميس والأرقام الخاصة بفرنسا وإسبانيا يوم الجمعة.
من المقرر صدور حكم بشأن خطة إعادة هيكلة شركة العقارات الألمانية المتعثرة Adler Group عبر مخطط ترتيب (اتفاقية وافقت عليها المحكمة بين شركة ومساهميها أو دائنيها) يوم الأربعاء.
في مكان آخر
اقتنص المستثمرون أول عملية بيع للسندات الثانوية في أوروبا، بعد ما يقرب من شهر من إغلاق سوق هذه الديون فعليًا بسبب قرار المنظمين السويسريين بشطب 17 مليار دولار من سندات كريدي سويس غير المرغوب فيها.
في غضون ذلك، انتعش مؤشر عالمي مرتبط بما يسمى أوراق بنك الطوارئ القابلة للتحويل، ووصل إلى المستويات التي شهدها قبل شطب Credit Suisse.
أظهر قطاع 954 مليار (139 مليار دولار) من سوق الائتمان الصيني أن البنوك الأصغر تواجه أيضًا تحديات.
وأظهرت بيانات بلومبرج أن إصدار السندات الرأسمالية من قبل البنوك التجارية الحضرية والريفية خلال الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2023 انخفض بنسبة 70٪ عن العام السابق.
تحاول مجموعة من دائني السكك الحديدية الكندية في المحيط الهادئ الحصول على 2.4 مليار دولار من السندات المدفوعة مبكرًا – علاوة على علاوة – بعد أن قالوا إن الشركة فوتت الموعد النهائي المتعلق باستحواذها على كانساس سيتي ساذرن، وفقًا لما أوردته “بلومبيرج نيوز”. يوم الخميس. وتعارض الشركة هذه الجهود قائلة إنها أوفت بالتزاماتها.
تشتري Sound Point Capital Management منصة Assured Guaranty’s CLO، مما أدى إلى إنشاء شركة استثمار ائتماني بقيمة 47 مليار دولار والتي ستكون خامس أكبر مدير CLO على مستوى العالم.
قالت مجموعة China Evergrande (HK )، المطور العقاري في قلب أزمة القطاع في الصين، إنها وقعت اتفاقيات دعم لإعادة الهيكلة مع بعض حاملي السندات بالدولار لدعم إعادة هيكلة الديون المقترحة. وفي الوقت نفسه، تقوم شركة إنشاءات صينية أخرى، Shimao Group Holdings، بتوزيع مسودة مقترحات إعادة الهيكلة على المستشارين لمجموعة معينة من حملة السندات.
اقتصاد الشرق