لطالما استخدمت معظم الصناعات فكرة البيع بالائتمان أو “بالائتمان”، حيث ساعدت هذه الطريقة في تسريع عملية البيع ثم تحسين دورة رأس المال ورأس المال المطلوب لبدء أي مشروع.
هذه الفكرة الجيدة عظيمة في أوقات الاستقرار الاقتصادي، لكنها في أحيان أخرى قد تؤدي إلى إضافة إهانة للضرر .. حتى أكثر من إهانة.
عزيزي المواطن، لرؤية هذا التغيير، إليك مثال لأبسط الصناعات التي كانت تبيع بالدين … إذا كنت تتعامل مع نجار أو حداد أو نقاش … إلخ. في الماضي (قبل بضعة أشهر)، كان يقبل إيداعًا بسيطًا ثم المدفوعات بما يتماشى مع نسبة الإنجاز. فالنجار مثلا يشتري الخامات بجزء من الوديعة ويطلب من صاحب مصنع الأخشاب الانتظار بضعة أيام حتى يدفع العميل باقي المبلغ (شرفك).
تغير هذا مع الزيادة غير المتوقعة والمستمرة في الأسعار وارتفاع أسعار الفائدة. فبدأ النجار وصاحب المصنع يطالبان بالدفع كاملاً “نقداً” .. لقد ألغيت فكرة الإيداع البسيط لتجنب ارتفاع الأسعار، فصار الوديعة المادة الخام الكاملة.
ما حدث في المثال السابق للتغيير هو عملية تصحيح للسوق للوضع الاقتصادي الحالي، وهو أمر مفهوم على الرغم من تأثيره السلبي المؤقت على التضخم من جهة ودورة رأس المال من جهة أخرى.
ومن زاوية أخرى تعتمد طريقة البيع على حساب التكاليف .. فكيف تبيع بالتقسيط في ظل عدم القدرة على توقع الزيادة المستمرة في التكلفة
لا يخفى على أحد أن التطوير العقاري من أكثر الصناعات (إن لم يكن الأكبر) المرتبطة بالصناعات الأخرى، حيث يقدر التطوير العقاري بأنه مرتبط بـ 99 صناعة أخرى، بحسب تقرير نشرته غرفة التجارة الأمريكية. في القاهرة منذ عدة سنوات.
يقوم التطوير العقاري في مصر على أساس البيع على الخارطة أو كما يقال البيع على الخارطة .. وعلى الرغم من ذلك لم ينعكس التغيير الاقتصادي في هذه الصناعة كما حدث في المثال السابق أو في جميع الصناعات الأخرى. .
إذا كان أعظم المحللين الاقتصاديين لا يستطيعون تخيل التضخم، فكيف يمكن للمطور أن يتخيل التضخم لتحديد سعر يتناسب مع قدرته على الالتزام بتسليم الوحدة التي يتم بيعها الآن بعد أربع سنوات (عمر العميل)
في الواقع، عانى المطورون العقاريون من أزمات اقتصادية متتالية مختلفة أثرت على التدفقات المالية، وتعامل معظمهم مع معظم هذه الأزمات من خلال “ارتداء القبعات”، أي عن طريق بيع وحدات جديدة لاستخدام أموالهم في بناء أخرى تم بيعها سابقًا. الوحدات.
تم استخدام هذه الطريقة لفترة، لكنها تعتمد على استمرار قدرة العملاء الجدد على الشراء ووجود الوحدات المتاحة للبيع لدى المطور.
أما بالنسبة للعملاء الجدد، فقد خاف المواطن من التضخم الذي ذاق وعرف معناه منذ انخفاض (أو تعويم) الجنيه حتى الآن، مما جعله يندفع لشراء الوحدات كمحاولة للتحوط من التضخم.
أما عن وجود وحدات جديدة متاحة للبيع لدى المطور فقد تأثر بعاملين أولهما سلبي والآخر إيجابي. الأول هو الزيادة في سعر الأرض المبالغ فيه، مما جعل المطور العقاري غير قادر على تقديم سعر “جيد” للمواطن، والثاني وجود وحدات مبنية أعيدت للمطور بعد شرائها، و لم يعد المالك قادرًا على دفع الأقساط أو بيعها لتحقيق ربح إضافي.
كما أقول دائما، أموال المصريين في العقارات أكثر بكثير من الأموال المودعة في البنوك. في الغالب يمتلك المواطن المصري وحدة سكنية تزيد قيمتها عن أمواله المودعة في البنوك.
ولكن في ضوء التحديات الموضحة سابقاً والمتمثلة بإيجاز في لجوء المطورين حالياً إلى بيع وحدات جديدة وهم غير قادرين على حساب التكلفة المتوقعة ومن ثم الربح أو الخسارة لسداد عجز في التزاماتهم ناتج عن عمليات البيع القديمة التي تضع هذه الصناعة وأموال المواطن المصري في خطر. غير مسبوق .. هل الحكومة تتدخل لتقليل هذا الخطر من المسؤول حقًا عن إدارة هذا الملف
احمد عز الدين
محلل مالي واقتصادي